Nordzypern

Neue Nordzypriotische Immobiliengesetze !

Neue Nordzypriotische  Immobiliengesetze !

Diese Informationen wurden von Naomi Mehmet & Partners Advocates and Legal Advisers zur Verfügung gestellt

Leitfaden für neue Gesetze über unbewegliches Eigentum vom 21.05.24 (nmplegal.com)

Am 21 . Mai 2024 verabschiedete die TRNC-Regierung ein neues Gesetz, das den Kauf von Immobilien in Nordzypern betrifft. Das Gesetz betrifft sowohl neue Käufer, die beabsichtigen, in Zukunft Immobilien zu erwerben, als auch bestehende Käufer, die bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes eine Immobilie erworben haben. Nachfolgend finden Sie eine Zusammenfassung der wichtigsten Bestimmungen des Gesetzes:

Bestimmungen für Käufer, die bereits vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes Immobilien erworben haben

  1. Käufer, die einen Kaufvertrag unterzeichnet haben, aber ihren Kaufvertrag nicht beim Grundbuchamt eingetragen haben:

Ausländische Käufer, die vor dem Inkrafttreten des neuen Gesetzes Kaufverträge abgeschlossen haben und ihre Kaufverträge nicht beim Grundbuchamt eingetragen haben, müssen ihre Verträge innerhalb von sechs Monaten nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes beim Grundbuchamt eintragen lassen. Für den Fall, dass der Kaufvertrag nicht innerhalb dieser Frist registriert wird, begeht der Verkäufer eine Straftat und wird mit einer Geldstrafe bis zum 500-fachen des monatlichen Bruttomindestlohns bestraft. 

Wenn Sie nach ca. Mai 2008 eine Immobilie über uns gekauft haben, hätten wir normalerweise die Registrierung des Kaufvertrags in Ihrem Namen als Standardpraxis im Rahmen des Kaufprozesses abgeschlossen, und in diesem Fall sind in diesem Fall keine weiteren Maßnahmen in Bezug auf diesen Punkt erforderlich. 

Wenn Sie eine Immobilie über uns etwa im Mai 2008 oder früher gekauft haben, hätten wir versucht, Sie im Jahr 2008 zu kontaktieren, als die Gesetzgebung zur Eintragung von Kaufverträgen beim Grundbuchamt in Kraft trat. Wenn wir zu diesem Zeitpunkt nicht die erforderlichen Unterlagen und Anweisungen von Ihnen erhalten haben, um Ihren Vertrag zu registrieren, wird Ihr Kaufvertrag möglicherweise nicht beim Grundbuchamt registriert. In diesem Fall müssen Sie dafür sorgen, dass Ihr Kaufvertrag innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Frist von sechs Monaten beim Grundbuchamt eingetragen wird.  

  1. Käufer, die noch keine Kauferlaubnis beantragt haben:

Ausländische Käufer, die vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes eine Immobilie erworben haben, aber keine Kauferlaubnis beantragt haben, müssen innerhalb von sechs Monaten nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes eine Kauferlaubnis beantragen (bis zu dem Höchstanspruch, den sie nach dem Gesetz erwerben dürfen). Wird der Antrag auf Kauferlaubnis nicht innerhalb dieser Frist gestellt, begeht der Käufer eine Straftat und wird mit einer Geldstrafe bis zum 500-fachen des monatlichen Bruttomindestlohns bestraft. 

Wenn Sie eine Immobilie gekauft haben, aber Ihr Antrag auf Kaufgenehmigung nicht eingereicht wurde oder Sie E-Mails von uns erhalten haben, in denen Sie daran erinnert werden, Ihr polizeiliches Führungszeugnis oder andere Unterlagen vorzulegen, damit wir Ihren Antrag auf Kauferlaubnis einreichen können, kontaktieren Sie uns bitte dringend, um sicherzustellen, dass Ihr Antrag innerhalb der festgelegten Frist eingereicht wird. 

  1. Käufer, die eine Kauferlaubnis beantragt haben und derzeit auf deren Erteilung warten:

Nach der neuen Gesetzgebung müssen ausländische Käufer ihre Eigentumsübertragung innerhalb von sechs Monaten nach Erteilung ihrer Kaufgenehmigung durch das Innenministerium abschließen. Für den Fall, dass ein Käufer seine Eigentumsübertragung nicht innerhalb dieser Sechsmonatsfrist abschließt, erlischt seine Kauferlaubnis. 

Wenn jedoch zum Zeitpunkt der Erteilung der Kaufgenehmigung noch laufende Zahlungen des Käufers gemäß den Bedingungen des Kaufvertrags zu leisten sind, beginnt die Sechsmonatsfrist ab dem Datum der Schlusszahlung. In diesem Fall sind sowohl der Käufer als auch der Verkäufer verpflichtet, ihre Eigentumsübertragungssteuern innerhalb von sechzig Arbeitstagen nach Erteilung der Kaufgenehmigung zu zahlen, um zu vermeiden, dass die Kaufgenehmigung ungültig wird.

Für den Fall, dass die Kauferlaubnis ungültig wird, weil der Käufer die Eigentumsübertragung nicht innerhalb der Sechsmonatsfrist abgeschlossen hat, ist der Käufer, wenn er die Kauferlaubnis erneut beantragen möchte, verpflichtet, eine Wiedereinreichungsgebühr zu zahlen, die doppelt so hoch ist wie die normale Antragsgebühr. Wenn der Käufer es erneut versäumt, innerhalb von sechs Monaten nach Erteilung dieser zweiten Kaufgenehmigung das Eigentum zu übernehmen, wird ein dritter Antrag desselben Käufers oder derselben Käufer in Bezug auf dieselbe Immobilie vom Ministerium nicht akzeptiert. 

Wenn Sie bereits eine Immobilie über uns gekauft und Ihren Kaufvertrag beim Grundbuchamt eingetragen haben, aber derzeit noch auf Ihre Kauferlaubnis warten, werden wir Sie benachrichtigen, sobald wir die Bestätigung haben, dass Ihre Kauferlaubnis erteilt wurde, und Ihnen Informationen und Anweisungen in Bezug auf die Eigentumsübertragung zukommen lassen. 

  1. Käufer, die die Kauferlaubnis erhalten haben, aber noch nicht das Eigentum übernommen haben

Käufer, deren Kauferlaubnis vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes erteilt wurde, die aber noch nicht das Eigentum übernommen haben, müssen das Eigentum innerhalb von sechs Monaten nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes übernehmen. Andernfalls erlischt  die Kauferlaubnis und auch die Eintragung des Kaufvertrags beim Grundbuchamt ist ungültig. Darüber hinaus begehen Käufer und Verkäufer eine Straftat und müssen bei Strafverfolgung mit einer Geldstrafe von bis zum 500-fachen des monatlichen Mindestlohns rechnen.

Für den Fall, dass die Eigentumsübertragung jedoch nicht innerhalb dieser Sechsmonatsfrist durchgeführt werden kann, weil die endgültige Genehmigung der Immobilie nicht eingeholt wurde oder die einzelnen Eigentumsurkunden nicht ausgestellt wurden, sind sowohl der Käufer als auch der Verkäufer verpflichtet, ihre Eigentumsübertragungssteuern innerhalb von sechzig Werktagen nach Erteilung der Kaufgenehmigung zu zahlen um zu verhindern, dass die Kauferlaubnis ungültig wird.

Wenn Sie Ihre Kauferlaubnis bereits erhalten haben und alle Ihre vertraglichen Zahlungen geleistet haben und Ihre Immobilie über individuelle Eigentumsurkunden verfügt, müssen Sie sich dringend mit uns in Verbindung setzen, um die Vorkehrungen für den Abschluss Ihrer Eigentumsübertragung innerhalb der festgelegten Frist zu besprechen. 

Wenn Sie Ihre Immobilie von einer Baufirma gekauft haben und Ihre Kauferlaubnis erhalten haben, aber nicht in der Lage sind, das Eigentum zu übernehmen, weil Sie noch laufende vertragliche Zahlungen leisten müssen und/oder Ihre Immobilie keine endgültige Genehmigung und/oder einzelne Eigentumsurkunden hat, müssen Sie sich mit der Baufirma in Verbindung setzen, um mit ihr zu vereinbaren, dass die von beiden Parteien zu zahlenden Steuern innerhalb der festgelegten Frist gezahlt werden von sechzig Arbeitstagen. 

Wenn Sie Ihre Immobilie von einer Privatperson gekauft haben und Ihre Kauferlaubnis erhalten haben, aber nicht in der Lage sind, das Eigentum zu übernehmen, weil Sie noch laufende vertragliche Zahlungen zu leisten haben und/oder Ihre Immobilie keine endgültige Genehmigung und/oder individuelle Eigentumsurkunden hat, kontaktieren Sie uns bitte, um Vorkehrungen für die Zahlung der Steuern innerhalb der festgelegten Frist von sechzig Werktagen zu treffen.  

  1. Käufer, die mehr als eine Immobilie in ihrem Namen gekauft haben

Ausländische Käufer, die vor Inkrafttreten der neuen Rechtsvorschriften mehr Immobilien erworben haben, als sie nach den neuen Rechtsvorschriften erwerben dürfen, müssen dies dem Ministerium innerhalb von sechs Monaten mitteilen und bei Mitteilung eine Gebühr von 1 % des Vertragspreises entrichten. 

Wenn das Ministerium nicht innerhalb dieser Frist benachrichtigt wird, beträgt die nach diesem Datum zu zahlende Gebühr 3 % des Vertragspreises. 

Diese Käufer haben dann nach Ablauf der sechsmonatigen Kündigungsfrist vierundzwanzig Monate Zeit , um diese Kaufverträge auf ihren Namen zu übertragen. 

Alle Kaufverträge, die innerhalb dieser Frist nicht mit dem Gesetz harmonisiert sind, sind nichtig. 

Bei der Übertragung von Kaufverträgen auf diese Weise wird eine Gebühr in Höhe der Hälfte des vom Verkäufer zu zahlenden Kapitalertragssteuer (stopaj) fällig.  

Für den Fall, dass solche Kaufverträge nicht innerhalb dieser Frist auf diese Weise übertragen oder an das neue Recht angepasst werden, begehen der Käufer und der Verkäufer eine Straftat und werden mit einer Geldstrafe bis zum 500-fachen des monatlichen Bruttomindestlohns bestraft. 

Wenn Sie mehr Immobilien gekauft haben, als Sie nach dem neuen Gesetz erwerben dürfen, kontaktieren Sie uns bitte, um die Modalitäten für die Benachrichtigung des Ministeriums und für die Übertragung der überschüssigen Immobilien zu besprechen.

Bestimmungen zu Treuhandverträgen

Ab dem Datum des Inkrafttretens der neuen Gesetzgebung ist es Nicht-Staatsbürgern nicht mehr gestattet, Treuhandverträge abzuschließen, um mehr Immobilien zu kaufen, als sie nach dem Gesetz erwerben dürfen. Für den Fall, dass ein Treuhandvertrag abgeschlossen wird, um es einem Nichtbürger zu ermöglichen, mehr Eigentum zu erwerben, als ihm nach dem Gesetz zusteht, begehen die Vertragsparteien eine Straftat und werden mit einer Geldstrafe bis zum 500-fachen des monatlichen Bruttomindestlohns belegt. 

Alle Treuhandverträge, die vor dem Datum des Inkrafttretens der neuen Rechtsvorschriften abgeschlossen wurden, müssen innerhalb von 75 Tagen nach Inkrafttreten der neuen Rechtsvorschriften beim Grundbuchamt eingetragen werden. Solche Vereinbarungen, die nicht innerhalb dieser Frist registriert werden, sind nichtig. Zudem begehen Käufer und Verkäufer eine Straftat und werden mit einer Geldstrafe bis zum 500-fachen des monatlichen Bruttomindestlohns bestraft. 

Wenn Sie eine Immobilie über eine Treuhandgesellschaft gekauft haben, müssen Sie sich mit den Betreibern der Treuhandgesellschaft in Verbindung setzen, um die Modalitäten für die Eintragung des Treuhandvertrags beim Grundbuchamt innerhalb der festgelegten Frist zu besprechen.

Wenn Sie einen privaten Treuhandvertrag mit einem Familienmitglied/Freund abgeschlossen haben, kontaktieren Sie uns bitte, um die Modalitäten für die Eintragung des Treuhandvertrags beim Grundbuchamt zu besprechen. 

Rückstellungen für neue Käufer 

Käufer, die nach der Einführung des neuen Gesetzes eine Immobilie in Nordzypern erwerben möchten, unterliegen nun den folgenden Regeln:

Ab dem Datum des Inkrafttretens der neuen Gesetzgebung können Nicht-Staatsbürger Folgendes kaufen:

-       Bei unbebauten Grundstücken ein einzelnes Grundstück bis zu einer maximalen Fläche von 1338 m2

-       Im Falle einer Wohnung eine Einzelwohnung (oder drei Wohnungen im Falle von Bürgern der Republik Türkei)

-       Bei einem Einfamilienhaus ein einzelnes Haus mit einer Grundstücksgröße von nicht mehr als 3300 m2

Ausländische Käufer können keine land- oder forstwirtschaftlichen Flächen erwerben. 

Wer ein Verfahren durchführt, das über die im Gesetz festgelegten Erwerbsrechte hinausgeht, begeht eine Straftat und wird mit einer Geldstrafe bis zum 500-fachen des monatlichen Bruttomindestlohns bestraft.

Ab dem Datum des Inkrafttretens der neuen Gesetzgebung können Nicht-Staatsbürger keine Immobilien mehr kaufen, die gemeinsame Eigentumsurkunden haben. Handelt es sich bei der Immobilie jedoch um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, kann dieses von bis zu drei Miteigentümern auf der Basis eines geteilten Eigentums erworben werden. 

Darüber hinaus ist der Verkauf und die Übertragung von Immobilien, die keine Einzel- oder Stockwerkseigentumsurkunden haben (auf Türkisch als "Kat İrtifak Koçanı" bekannt), nicht mehr möglich. Kaufverträge für solche Immobilien gelten als nichtig.

Jeder, der Eigentum mit geteiltem Eigentum an einen Nichtbürger verkauft oder einen Kaufvertrag in Bezug auf eine Immobilie abschließt, die keine Einzel- oder Stockwerksdienstbarkeitsurkunde hat, oder jemand, der den Verkauf oder die Übertragung einer Immobilie durchführt oder bei der Durchführung unterstützt, die keine Einzelurkunde oder Stockwerksdienstbarkeitsurkunde hat, begeht eine Straftat und wird mit einer Geldstrafe belegt bis zum 500-fachen des monatlichen Bruttomindestlohns. 

Bei Neubauten, für die noch keine Baugenehmigungen vorliegen oder für die vor Inkrafttreten des Gesetzes keine Baugenehmigungen beantragt wurden, müssen mindestens 20 % der Einheiten an Staatsangehörige der TRNZ oder der Republik Türkei verkauft werden, und nicht mehr als die Hälfte der Einheiten darf an ausländische Käufer ersten Grades verkauft werden, die ersten Grades sind Verwandte untereinander oder ausländische Käufer derselben Nationalität. 

Nicht mehr als 7 % der Landfläche jedes Gebiets und nicht mehr als 3 % der Landfläche des gesamten Landes dürfen an Nicht-Staatsbürger verkauft werden. 

Das Innenministerium hat das Recht, in Situationen, in denen Bedenken hinsichtlich der nationalen Sicherheit, des öffentlichen Interesses und der öffentlichen Ordnung bestehen, eine Richtlinie im Amtsblatt zu veröffentlichen, in der erklärt wird, dass Nichtbürger in einem bestimmten, in der Richtlinie festgelegten Gebiet kein Eigentum (außer im Wege der Erbschaft) erwerben können.  

Zuvor galt es so, dass Unternehmen, die mehrheitlich TRNZ-Bürger als Aktionäre und Direktoren hatten, als "lokale Unternehmen" galten und nicht den Beschränkungen für den Kauf von Immobilien unterlagen. Nach der neuen Gesetzgebung gilt jedoch jede Gesellschaft, an der sich Anteile im Besitz von Nicht-Staatsbürgern befinden und/oder in der die Mehrheit der Direktoren Nicht-Staatsbürger sind und bei denen die Mehrheit der Stimmrechte in den Händen von Personen liegt, die im Namen ausländischer Staatsangehöriger handeln, nun als "ausländische Unternehmen" und unterliegt den im neuen Gesetz festgelegten Beschränkungen in Bezug auf den Erwerb von Eigentum.

Alle neuen Kaufverträge, die nach dem Datum des Inkrafttretens der neuen Gesetzgebung abgeschlossen werden, müssen innerhalb von fünfundsiebzig Tagen beim Grundbuchamt eingetragen werden, andernfalls sind sie ungültig.